Hausnebenkosten: einfach online kalkulieren

Bauprozess, wie funktioniert der Hausbau

Bauen wird immer mehr als ein Prozess angesehen, der zunächst mit dem Gedanken des Bauherrn, ein Gebäude zu realisieren, beginnt und nach einer möglichst langen Nutzungsphase mit dem Abbruch des Gebäudes oder dem Rückbau endet. Auf diese Art bildet der Bauprozess den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes in seinen verschiedenen Phasen detailliert ab.

I Bauplanung

Die Planungsphase oder Projektierungsphase beginnt immer damit, dass der Bauherr Kontakt zu einem Architekten bzw. Planer seines Vertrauens aufnimmt und beide, ggfs. mit Unterstützung von Fachplanern, interaktiv den Bauplan für das Projekt erstellen. Dieser Plan berücksichtigt die Wünsche des Bauherrn, die Vorschläge des Architekten und das Baurecht als gesetzlichen Rahmen für die Planungen.

II Baugenehmigung

Mit dem Einreichen des Bauantrags beginnt dann die Genehmigungsphase, die im Wesentlichen von Klärungen zwischen Behörde, Planer und Bauherrn geprägt ist und häufig zu Korrekturen und änderungen des Antrages führen kann. Wenn alle eventuellen Probleme erfolgreich geklärt wurden, kommt die Baugenehmigung mit vielen grünen Stempeln in die Unterlagen. Damit ist dann auch die Genehmigungsphase abgeschlossen.

III Bauausführung

Mit der vorliegenden Baugenehmigung kann nun an die Ausführung des Bauvorhabens gegangen werden. Bei kleineren Bauvorhaben wie zum Beispiel Einfamilienhäusern wird mit der Ausführung meist ein Generalunternehmer beauftragt, um nicht zu viele Ansprechpartner bei den Bauausführenden zu haben. Wenn das Gebäude dann fertiggestellt ist, kommt der Abschluss des Bauvorhabens mit der Bauabnahme und der übergabe an den Bauherrn.

IV Instandhaltung

In der folgenden Nutzungsphase beginnt auch schon die Alterung des Gebäudes. In den ersten zehn Jahren wird ein korrekt erstelltes Gebäude noch keinen großen Instandhaltungsbedarf haben, aber danach muss den aufkommenden Alterungserscheinungen über einige Jahrzehnte mit Instandhaltung und Instandsetzung begegnet werden. Im Laufe dieser Zeit werden die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung immer höher, und die Rentabilität sinkt merklich ab. Dann ist der Zeitpunkt gekommen, für Erneuerung oder Ersatz zu sorgen, und ein neuer Zyklus beginnt.

Optimale Bauberatung

Die Bauberatung ist ein äußerst komplexes Gebiet. Kein Bauherr kommt an ihr vorbei. Dabei ist es egal, ob man ein neues Haus baut, ein Altes sanieren möchte oder einen An- bzw. Umbau vornehmen will. Prinzipiell umfasst die Bauberatung die gesamte Planung eines Bauvorhabens. Zu Beginn steht der Wunsch nach Eigentum. Es stellen sich bereits vor dem Bau oder dem Erwerb viele Fragen. Ein wesentlicher Bestandteil der Bauberatung ist etwa die Finanzierung. Mit dem Finanzierungsplan steht und fällt die Entscheidung des Eigentumserwerbs. Es ist zu klären, welche Maßnahmen im Zuge des Baus oder Kaufs durchzuführen sind.

Möchte man zum Beispiel ein Haus neu bauen, kann man dies mit Hilfe eines Architekten oder man beauftragt einen Bauträger/Generalunternehmer. Letzterer nimmt die komplette Umsetzung des Bauvorhabens in die Hand.

Wer berät Wann?

Wählt man einen Bauträger, erfolgt die gesamte Bauberatung durch diesen. üblicherweise ist das bei Neubauten der Fall. Anders sieht es bei Modernisierungs- und Umbauarbeiten aus. Der erste Weg führt hier zum Architekten und der zweite zur Bank. Die Bauberatung findet bei mehreren Institutionen statt. Der Bauherr muss sich selber darum kümmern. Grundsätzlich kann man festhalten, dass sich die Bauberatung aus zwei Bereichen zusammensetzt. Es sind die Planung und das Bauen. Ohne eine gute Planung ist der Hausbau zum Scheitern verurteilt.

Zuerst steht die Suche nach einem passenden Grundstück an. Dieses kann man direkt vom Bauträger erwerben, welcher im Nachhinein ebenfalls für die Bauberatung zur Verfügung steht. Besitzt man bereits ein Grundstück oder sogar ein Haus, entfällt die Suche natürlich.

Das Finanzierungsgespräch

Anschließend geht es darum, welcher Typ Haus auf dem Grundstück entstehen soll. Für eine kompetente Beratung in dieser Hinsicht steht wiederum der Bauträger oder ein Architekt zur Verfügung. Ist ein Grundstück gefunden und es wurde die Bebauung festgelegt, wird es Zeit, ein Finanzierungsgespräch mit der Bank zu führen.

Die Baufinanzierung steht erst nach Abschluss aller Planungen zur Debatte. Die Bank erstellt bei Interesse für ein bestimmtes Objekt ein Finanzierungsangebot, nicht vorher. Nach der Regelung der Finanzierung kann endlich der Bau beginnen. Bis zur Fertigstellung werden immer wieder neue Fragen auftauchen, die bei der begleitenden Bauberatung geklärt werden.

Baugutachten, Hausgutachten, Gutachten

Ein privates Baugutachten gibt im Regelfall eine Beschreibung des Bauzustandes und macht Aussagen darüber, ob das Objekt den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht. Die Gründe bzw. Ursachen für einen bestimmten Zustand oder gegebenenfalls vorliegende Baumängel werden genannt. Das Gutachten gibt auch Möglichkeiten der Sanierung eventueller Baumängel an.

Wozu ein Baugutachten

Ein Baugutachten ist in verschiedenen Situationen sinnvoll bzw. nötig:

• Bei Schäden an Gebäuden ist ein Baugutachten unverzichtbar,

• beim Kauf einer Immobilie kann es helfen, den realistischen Preis dafür zu ermitteln.

• Als baubegleitende Qualitätskontrolle ist es auch sinnvoll, einen öffentlich bestellten, vereidigten Baugutachter zu beauftragen, denn viele Mängel lassen sich dabei schon erkennen, bevor sie zu Schäden auswachsen.

• Baugutachten werden auch bei Zwangsversteigerungen vom Gutachterausschuss des jeweiligen Amtsgerichtes ausgestellt, um den Verkaufswert festzulegen.

Auch im Vorfeld des Bauens kann eine Prüfung der Baupläne und Unterlagen in Bezug auf die Einhaltung der diversen DIN-Normen zum Hochbau und zur Einhaltung der allgemeinen Regeln der Technik schon helfen, Probleme erst gar nicht aufkommen zu lassen.

Kosten für ein Baugutachten

Die Kosten für ein Baugutachten sind im Vergleich zu den in aller Regel hohen Summen von Bauschäden recht gering. Mit einem Gutachten können Sie vom Bauausführenden kostenlose Nachbesserung verlangen oder sogar die Beseitigung der Mängel nach erfolgloser Fristsetzung auch im Rahmen der Ersatzvornahme durch ein anderes Unternehmen auf Kosten des Verursachers des Mangels durchführen lassen. Besonders wichtig wird die sachverständige Beurteilung bei der Bauabnahme des fertigen Objektes, denn hier beginnt die sog. Beweislastumkehr. Stellt man Mängel erst später fest, muss der Bauherr beweisen, dass ein Mangel vorliegt, während vor der Abnahme der Bauträger nachweisen muss, dass kein Mangel vorliegt. Bei Baumängeln in und an Gebäuden oder Gebäudeteilen oder anderen Bestandteilen eines Grundstückes wie Toren oder Zäunen sollte schnell gehandelt werden. Die Ursache des Bauschadens muss sicher erkannt und Folgeschäden vermieden werden. Auch die Schadenshöhe muss realitätsnah festgestellt werden. Ein auch gerichtlich belastbares Gutachten kann nur von einem öffentlich bestellten, vereidigten Baugutachter erstellt werden. Bei den Amtsgerichten oder auch Bauverbänden kann man eine Liste in Frage kommender Gutachter bekommen.