Rentabilität einer Luxusimmobilien berechnen

Der Zauber einer Luxusimmobilie - die schönsten Immobilien in Deutschland und Europa

Wer lässt sich nicht gerne verzaubern vom Luxus. Alles was schön und teuer ist zählt zum Luxus, ob Auto, Boot, Schmuck, Pelze oder Villen und Apartments. Es ist alles eine Frage des Geldes, für den der es nicht hat. Schöne Immobilien gibt es in ganz Europa, aber es sind nicht immer Luxusvillen oder überhaupt Luxus- Immobilien. Was zeichnet eine Luxus-Immobilie aus? Die Bauweise, die Größe und vor allen Dingen die Lage und die Grundstücksgröße. Bei der Bauweise muss man unterscheiden zwischen einem modernen Architekturstil und alter Herrenhäuser, Patrizierhäuser sowie Burgen und Schlösser. Im Wohnkomplexbereich zwischen Apartments und Penthäuser. Ob Waldgrundstück oder Wasserlage, verbunden mit der geographischen Lage der Grundstücke ist für das Wort Luxus der Preis sehr entscheidend.

Jedes Land bietet bevorzugte Lagen für Luxus-Immobilien. Sehr viele Immobilien sind nicht einmal käuflich, da sich die Grundstücke schon seit Generationen im Privatbesitz befinden und nur vererbbar sind. In jeder Stadt in Deutschland befinden sich bevorzugte Lagen für Luxus-Immobilien, in Hamburg ist es die Alster und die Elbe, die zu den teuersten Grundstückslagen mit den entsprechenden Villen gehört. In Berlin der Wannsee und in der Gegend Baden Baden der Schwarzwald mit einer Traumkulisse. Top Luxusvillen haben ihren besonderen Reiz am Wasser, egal ob Binnensee, Fluss oder Meer. Selbst in den neuen Bundesländern am Müritz-See, Schweriner See und Usedom finden sich Luxus-Immobilien die aus alten Gutshäusern, Herrenhäuser und Schlösser mittlerweile durch aufwendige Sanierungsmaßnahmen in einem neuen Glanz erstrahlen.

Südfrankreich: An der ganzen Cote d' Azur, gleich hinter Monaco beginnend bis St. Tropez und weiter liegen in dem Meerpanorama und Bergpanorama eingebettet, super geflegte Parkanlagen und die schönsten Luxus-Villen die man sich vorstellen kann. In dieser Gegend sind Grundstücksgrößen bis 60.000 qm keine Seltenheit, von denen ein Blick auf das Mittelmeer oder die Seealpen ein realer Traum ist und bleibt. Viele dieser Grundstücke sind von hohen Hecken umgeben und werden durch eigenes Gartenpersonal gepflegt. In diesem geographischen Abschnitt der Cote d' Azur sind mit den Jahren auch Luxus-Apartments entstanden, mit einer Größenordnung von 200-600 qm.

Große Glasfronten geben in Zusammenhang mit der dazugehörigen Terasse den Blick auf das Mittelmeer von seiner schönsten Seite frei. St.Tropez, ein malerischer kleiner Ort an der Cote d' Azur, hat durch umgebaute alte Häuser oder Bauernhöfe zu Luxus-Immobilien, einen besonderen Charme durch die vielen Weinberge in dem Bereich Ramatuel. Hier wurde der alte Stil der ursprünglichen Häuser erhalten, um sich architektonisch dem Landstrich anzupassen. Vielfach ist dort der Blick auf die Bucht von St. Tropez durch die harmonisch umrahmte Weinlandschaft versperrt.

Eine Insel mit wohl dem größten Interesse für Luxus-Immobilien ist derzeit die Baleareninsel Mallorca, noch vor 35 Jahren als Hausfraueninsel verpöhnt, wurden in den letzten 10 Jahren dort sehr viele Luxusvillen in dem Bereich Port Andratx, Santa Ponsa, Costa de la Calma und Sol de Mallorca errichtet. Im Gegensatz zu Süd-Frankreich handelt es sich auf Mallorca mehr um neuerbaute, moderne oder im Landhausstil errichtete Villen, mit Grunstücksgrößen von 2000-15.000 qm. Ausnahmen bestätigen auch hier die Regel. Lag der Grundstückspreis vor 30 Jahren noch bei 20.000 DM, beträgt der derzeitige Grundstückspreis mit Villa im Schnitt 1.5-10 Millionen Euro. England/ London: Schöne alte Luxus-Immobilien, ansässig in den Gegenden Mayfair, Kensington und Chelsea erleben derzeit einen Preisverfall durch die Immobilien-Krise am britischen Markt. Oberhalb der 10 Millionen Eurogrenze macht sich jedoch der Preisverfall kaum oder garnicht bemerkbar. Immer noch sind hier mit die teuersten Stadthäuser und Apartments europaweit im Angebot.

Was ist eine Luxus-Immobilie?

Apartments zeichnen sich durch die Größe der Wohnung, verbunden mit luxuriösen Ambiente in Designer-Optik und großflächigen Glasfronten, in hervorragenden Lagen einer Stadt aus. Man erkennt eine Luxus-Immobilie am Preis.

Was ist eine Luxus-Villa?

Unter einer Luxusvilla oder Herrenhaus versteht man ein Anwesen in einer 1 A Lage mit 400- 1000 qm Wohnfläche und einer Grundstücksgröße von 3000- 8000 qm, wenn sich das Objekt in einer Stadt befindet, sonst sind nach oben keine Grenzen gesetzt. Natürlich ist das Haus vom Keller bis zum Boden durchsaniert, nach den Wünschen des Hausherrn.

Die Luxusimmobilie als Kapitalanlage: Wertermittlung, Wertentwicklung, Wertschöpfung

In jedem Land und in jeder Stadt sind Luxusimmobilien beheimatet. Wie stelle ich fest, dass es sich um eine Luxusimmobilie handelt? Ersteinmal am Preis! Nicht nur die Immobilie, sondern auch das Grundstück wird bemessen nach dem Angebot und der Nachfrage. Da Luxusimmobilien nicht gerade wie Pilze aus dem Boden schießen, ist der Wertverfall einer solchen Immobilie sehr gering. Ähnlich ist es mit den absoluten Filet-Grundstücken weltweit, die wachsen nicht nach und somit ist jedes dieser Grundstücke individuell und einmalig. Hinzu kommt der Standort. Beliebte Standorte für Luxusimmobilien sind Grundstücke am See, Meer, Berge und Wälder, natürlich in Deutschland auch am Rhein, Mosel, Donau, um nur einige zu nennen.

Die Wertermittlung einer Luxusimmobilie:

In Deutschland kümmern sich 10-12.000 Makler um den Verkauf einer Immobilie. Um einen ungefähren Anhaltspunkt der Immobilie zu erlangen, beauftragt man einen Bausachverständigen. Der Schätzwert der Immobilie unterliegt den ortsüblichen Preisen der Nachbarhäuser und Grundstücke, was bei einem Grundstück der Quadratmeterpreis bedeutet. Ähnlich bei den Häusern, nur hier muss die Größe Zustand und Haustyp, zur Wertermittlung hinzugezogen werden. Auch die Bausubstanz ist entscheidend und wird von dem Sachverständigen, der in der Regel Bauingenieur oder Architekt ist geprüft, vom Keller bis zum Boden. Hinzugezogen werden noch zu einer Wertermittlung die inneren Werte eines Gebäudes wie z.B. Marmorbäder, exklusive Küchen und Inventar.

Soll die Luxusimmobilie der Vermietung dienen erfolgt zur Festsetzung der Miete ein sogenanntes Ertragswertverfahren zur Wertermittlung des Hauses. Dieser daraus errechnete Mietpreis ist steuerlich bindend und den ortsüblichen Preisen angepasst. Selbst bei Luxus-Immobilien sollte man immer einen Bausachverständigen zur Wertermittlung zu Rate ziehen, da sonst im nachhinein versteckte Mängel den eigentlichen Kaufpreis erheblich erhöhen können. Da gestalten sich die Kosten eines Sachverstängigen geradezu gering. Bei einem Verkehrswert von 10.000.000 € betragen die Kosten ca. 10-11.000,- €.

Die Wertentwicklung: Bekanntermaßen entfernen wir uns immer weiter von der Mittelschicht, die sich in einer Unterschicht und Oberschicht aufteilt. In der Oberschicht wächst das Kapital ständig, woraus sich auch eine ständige Nachfrage nach teuren Luxusgütern wie Schmuck, Autos und Immobilien ergibt. Da man bei Inland wie Auslandsimmobilien der gehobenen Klasse nicht von Fließbandware ausgehen kann, sondern es sich fast ausschließlich um teilweise sehr rare und einzigartige Objekte handelt, werden diese Luxusimmobilien selten an Wert verlieren.

Die Luxus-Immobilie als Kapitalanlage:

Ein Schloss, Gutshaus oder Patritzierhaus in einem sanierten Topzustand aus der Jahrhundertwende mit einem parkähnlichem Grundstück in einzigartiger Lage wird nie einem Preisverfall zum Opfer fallen. Bei diesen Luxus-Immobilien spielt auch der individuelle Sammlerpreis eine Rolle der den Preis der Immobilie in die Höhe treiben kann. Hat sich der Preis einmal eingepändelt weil z.B. ein Star aus Sport, Funk und Fernsehen dort auch in der Nachbarschaft eine Immobilie erworben hat, oder schon besitzt, werden auch die umliegenden Luxus-Immobilien davon partifizieren und eine Gewinnsteigerung von 1-2 Millionen erreichen. Das nennt sich Angebot und Nachfrage.

Ein anderer Weg einer Immobilienwertanlage ist das Gespür für neuerschlossenes Bauland auf Inselgruppen oder am Wasser gelegene Grundstücke einer angemessenen Größe. Hier ist nicht wichtig, dass dort Luxus-Immobilien gebaut werden, sondern ob es einen Trend in dieses Gebiet gibt. Dazu ist die Infrastruktur des Landes sehr wichtig und die dortigen kriminellen Eigenschaften. Auf der Insel Rügen ist man auch einmal davon ausgegangen:" Hier entsteht das zweite Sylt." Das ist es nie geworden und wird es auch nie werden. Wer vor 30 Jahren auf Mallorca gesetzt hat ist damit mit Sicherheit reich geworden. Denn dort haben sich die Preise um bis zu 100% gesteigert. Es ist auch immer wieder abzuwarten wie lange sich ein Trend hält. Die Insel Sylt ist seit ewigen Zeiten von keinem Trend abhängig. Wer dort eine Immobilie vielleicht mit etwas Glück zu einem guten Preis erwirbt, wird sich um den Verkauf dieser Immobilie nie Sorgen machen müssen und sicherlich eine Gewinnsteigerung erreichen.

Fazit: Luxus-Immobilien sind nicht automatisch wegen ihres Preises gute Kapitalanlagen. Neubau, Altbau, Lage, Stadt und Land, sowie ein gewisser Trend in die Richtung der Immobilie, kann entscheidend für eine Kapitalanlage der Luxus-Immobilie sein.

Steuerliche und rechtliche Besonderheiten: "Und ist die Luxusimmobilie noch so teuer, muss sie runter von der Steuer"

Der Trend nach Luxusimmobilien ist ungebrochen, im Gegenteil, die Nachfrage nach derartigen Immobilien in immer höherer luxuriösen Ausstattung steigt gewaltig an. War doch New York einmal Vorreiter für sündhaft teure Penthouse-Wohnungen, etabliert sich der Trend derzeit auch in Deutschland. Die steuerliche Rechtslage ist sehr unterschiedlich in Europa und weltweit. Für jedes einzelne Land muss daher die Rechtslage des Landes geklärt werden. Hierzu eignen sich Fachbücher und Rechtsanwälte, deren Spezialgebiet den Immobilienmarkt beinhaltet.

Die rechtliche Lage ist ähnlich zu handhaben. In Deutschland muss die Grundstücksfrage, ob Ackerland oder Bauland geklärt sein. Die Bebauung ist Ländersache, hier ist ein Einblick in das Grundbuchamt erforderlich, sowie eine Ansicht in den für die Grundstücksfläche gezeichneten Bebauungsplan. Handelt es sich um eine Luxus-Wohnung in einem Hochhaus, sollte die Höhe der Häuser im Bebauungsplan eingesehen werden.

Bei Auslandsimmobilien werden diese Angelegenheiten häufig vom Bürgermeisteramt bearbeitet. Zuständig für den Bebauungsplan kann aber die Landeshauptstadt sein. Es ist ganz wichtig die Baupläne des Landes einzusehen, sonst kann leicht die Regel gelten:" Unwissenheit schützt nicht vor Strafe" und der Bau wird im schlimmsten Fall abgerissen. Bei Luxus-Immobilien stellt sich die Frage, ob die Art der Immobilie in das Landschaftsbild passt. Das ist mit dem jeweiligen Bauamt zu regeln. Der Versorgungsanschluss von Wasser, Kanalisation und Strom, eventuell auch Gas muss geklärt werden. Diese formal rechtlichen Dinge haben natürlich auch bis auf Ausnahmen in Deutschland bestand.

Bei einer Luxus-Immobilie älterer Bauart ist eine Bewertung der Bausubstanz und des Grundstückes unverzichtbar zur etwaigen Mängelerkennung, die leicht einen sechsstelligen Betrag erreichen können. Grundbuchauszüge geben über eventuelle Belastungen des Hauses oder des Grundstücks Auskunft. Die Berechnung der Baumängel und die sich daraus ergebene Summe, muss dem Kaufpreis hinzugerechnet werden, wenn die Reparaturarbeiten in einem zeitnahen Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie stehen, um diese langfristig über Jahre abschreiben zu können, welches jedoch zu einer Belastung der Steuervorteile führt.

Die Klientel der Luxus-Immobilienkäufer kann zum größten Teil der Einkommensteuerpflichtigen zugerechnet werden. Hier geht es hauptsächlich darum, die Luxus-Immobilie über die Abschreibung als Aufwendungen steuerlich geltend zu machen, damit der Buchverlust nicht zu einem tatsächlichen Verlust führt. Mit anderen Worten, hier ist die Abschreibung höher als der tatsächliche Wertverlust. Weiterhin gilt seit dem 1.1.2006 eine neue höhere Abschreibung für neu gebaute Immobilien. Der Abschreibungssatz beträgt seitdem 2% im Jahr.

Ausnahmen bilden denkmalgeschützte Immobilien, hier gelten erhöhte Sonderabschreibungen. Derartige Steuervergünstigungen bilden für viele Investoren und Eigennutzer eine finanzielle interessante Basis, gerade in dem Bereich der Luxus-Immobilie, denn darunter fallen auch Schlösser, Gutshäuser und Herrenhäuser. Deren Renovierungskosten können in die Millionen gehen, da lohnt sich schon eine erhöhte Sonderabschreibung. Allerdings stellen die Denkmalämter relativ hohe Anforderungen an den Investor. Umsatzsteuer fällt bei einem Kauf derartiger Immobilien nicht an, es sei denn, die Immobilie wird gewerblich oder privat genutzt, so das es sich um ein steuerpflichtiges Objekt handelt.

Eine wichtige Steuer ist die Grunderwerbsteuer, eine Steuer, die sich der Höhe nach aus dem festgesetzten Kaufpreis für Grundstück und Haus ergibt und notariell beglaubigt wird.

Bei Luxus-Immobilien ist es dringend ratsam, fachliche Kompetenz zu beweisen oder sich dieser anzunehmen, da in diesem Preissegment Summen von bis zu 20 Millionen keine Seltenheit darstellen. Anleger, die über ein Budget dieser Größenordnung verfügen, kommen für weltweit angebotene Immobilien in Frage. In diesem Fall sind steuerliche Abschreibungen mit einem Fach- Steuerberater oder dem Finanzamt zu klären.

Das wichtigste im Ausland ist nach wie vor die Eigentumsfrage, die Bebauungsfläche und die Art der Bebauung. Sonst nützt es wenig, wenn das Grundstück in einem Naturschutzgebiet liegt oder das Land/ Gemeinde keine Grundstückserschließung dafür vorsieht und sich weit und breit kein Stromanschluss befindet.