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Baufinanzierung Tipps & Anleitung zum Hauskauf durch Immobilienfinanzierung

Kalkulation Wohnfläche, qm berechnen, Anuität berechnen



Darlehensbetrag
effektiver Jahreszins % p. a.
Tilgung pro Jahr %
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Immobilie finanzieren, Haus finanzieren

Die Finanzierung gehört zu den wichtigsten Grundlagen beim Bau oder Kauf einer Immobilie. 

Der Kaufpreis der Immobilie

Wichtigster Faktor ist natürlich der Kaufpreis. Darin sind sämtliche Kosten enthalten, die direkt durch den Kauf der Immobilie entstehen. Wenn ein bebautes Grundstück gekauft wird, können zusätzlich Sanierungskosten für die Gebäude und die Außenanlagen entstehen.

Die Hausnebenkosten

In allen Fällen müssen die Nebenkosten des Erwerbs mit finanziert werden. Dazu gehören

  • Notar- und Gerichtskosten von 1-2% des Kaufpreises,

  • die Grunderwerbsteuer von 5% bis 6% und

  • gegebenenfalls noch die Maklercourtage.

In der Regel wird die Grunderwerbssteuer sofort fällig. Man sollte also auf genügend Liquidität achten.

Finanzierungsbedarf: kann ich mir eine Immobilie überhaupt leisten?

Von den so ermittelten Gesamtkosten zieht man das zur Verfügung stehende Eigenkapital und den Wert der Eigenleistungen, die sogenannte "Muskelhypothek", ab und hat damit seinen Finanzierungsbedarf ermittelt. Die Finanzierung war für private Bauherren früher eine Domäne der Sparkassen, Volksbanken oder anderer Hausbanken. Da aber Vermittler schon lange bundesweite Baufinanzierungsvergleiche anbieten, ist man nicht mehr auf die wenigen am Ort niedergelassenen Banken angewiesen. Wenn man die Eigenfinanzierung aus Bausparguthaben, Bankguthaben, liquidierbaren Wertpapieren, dem Grundstück oder Eigenleistungen von den Gesamtkosten abgezogen hat, ist die Höhe der Fremdfinanzierung bekannt. Ein Darlehen zur Finanzierung des Fremdanteils kann man von Bausparkassen, Banken, der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), den Landesförderinstituten oder Versicherungen bekommen.

Alternative Finanzierungsmöglichkeiten

Seltener werden auch private Darlehen, zum Beispiel von Verwandten oder Mitarbeiterdarlehen vom Arbeitgeber für die Finanzierung eingesetzt. Grundsätzlich werden bei der privaten Immobilienfinanzierung die Darlehen mit einem Eintrag ins Grundbuch abgesichert. Der Weg zur Immobilienfinanzierung, der früher fast ausschließlich über ortsansässige Banken führte, geht heutzutage immer häufiger über Vermittler von Finanzdienstleistungen. Auch das Internet gewinnt als Vertriebskanal für die Baufinanzierung immer mehr an Bedeutung.

Tipps zur sicheren Baufinanzierung

  • Laufzeit: Je nach Ihrer Einschätzung der Entwicklung des Kapitalmarktes sollten Sie die Laufzeit ansetzen. Erwarten Sie in den nächsten Jahren steigende Zinsen sollten Sie langfristig finanzieren über 20 bis 30 Jahre. Natürlich erhöhen sich dann die Raten. Gehen Sie eher von fallenden Zinsen aus, dann empfielt sich eine kurzfristige Laufzeit von 5, 10 oder 15 Jahren.
  • Zinsatz: Aussagekräftig bei der Kalkulation zur Immobilienfinanzierung ist ausschließlich der effektive Zinsatz. Bei einem hohen Einkommen ( > 100.000 EUR pro Jahr) können höhere Zinssätze sogar vorteilhaft sein, da Darlehnszinsen abzugsfähig in der Steuer sind und die diese damit das zu versteuerndes Einkommen senken.  
  • Tilgung: Die Tilgungsrate liegt in der Regel zwischen 1% und 3%. Hohe Tilgungsraten verkürzen enorm die Laufzeit des Darlehns und verringern damit das Risiko.
  • Barreserven: Wie auch beim neu Bauen, sollten Sie möglich immer etwas zusätzliche Liquidität bereit halten. Angenehmer Nebeneffekt, dies beruhigt auch die Banken und Sie können evtl. noch einen halben Prozentpunkt weniger in der Finanzierung ergattern.
  • Der Finanzierungsberater: Ihr Bankberater sollte in jedem Fall auf Ihrer "Wellenlänge liegen". sonst sind spätere Probleme und Missverständnisse bereits vorprogrammiert. 
  • Die richtige Bank: Recherchieren Sie ein wenig im Netz, welche Banken gerade sehr kreditfreudig sind. Diese Information erhält man zu Kreditgebern oft in Pressemeldungen über Rabattzins-Aktionen und Bauforen.
  • Für Selbständinge gelten andere Voraussetzungen, auf die wir an anderer Stelle noch einmal detailliert eingehen werden.

Begutachtung der Immobilie

Selbst wenn Ihr erster Eindruck von einer Immobilie sehr positiv ist, empfehlen wir dringend, ganz genau hinzusehen oder einen Bauprofi (Baugutachter oder Bauingenieur) bei der Besichtigung mitzunehmen. Dazu hilft auch eine Checkliste, die alle wesentlichen Punkte auflistet, die man sich bei einer Immobilie genau anschauen sollte.

Immobilienkauf Checkliste

Im Internet werden viele Checklisten für den Immobilienkauf angeboten. Die meisten davon sind ziemlich spezifisch wie zum Beispiel "Immobilienkauf im Ausland" oder "Geldanlage in Immobilien ". Wer eine Immobilie für die private Nutzung kaufen möchte, ist mit einer allgemeineren Checkliste besser bedient. Hier finden Sie außerdem, welche Kosten bei der Baufinanzierung entstehen.

Diese Dinge sollten Sie genaustens begutachten

Unsere nachstehende Liste kann bei einer Besichtigung des Objektes Punkt für Punkt abgearbeitet werden. Bei den Flächen braucht man natürlich Quadratmeter - Angaben, ansonsten reicht eine mehrstufige Bewertung (Null bis drei Sterne oder einfach Schulnoten) für einen ersten Überblick. Unten finden Sie weitere Details, wie die Wohnfläche berechnet wird.

  • Flächen: Zur Ermittlung der Gesamtfläche braucht man die Größe aller einzelnen Flächen. Das sind im Wesentlichen folgende Angaben: Grundflächen, Nutzflächen, Balkon / Loggia / Terrasse, ausreichend Fläche für Bestimmung der Räume

  • Wasserversorgung + Heizung: Gas, Wasser, Abwasser, Heizungsanlage, Heizungsleitungen, werden Heizkörper warm (alte Heizkörper verteilen die Wärme nicht gut genug und sind oft zu groß ausgelegt).

  • Elektrische Anlagen (Haustechnik): Hausanschluss, Steigleitungen, Elektrische Leitungen und Anschlüsse. Medienanschlüsse Antenne / Satellit / Kabel, Türöffner / Sprechanlage / Video. Fragen Sie nach der maximalen Internet-Verbindungsgeschwindigkeit (in Neubaugegenden gibt es oft sehr langsame Internetverbindungen), genügend Steckdosen bzw. Verteiler (im Altbau oft zu wenig vorhanden)

  • Dach + Fenster: Dacheindeckung, Dachpfannen (hochwertig = Ton, minderwertig = Keramik), Wärmedämmung, Zinkbleche, Regenrinnen, Fallrohre, Zustand der Balken / Binder, Wärmedämmung, Mehrfachverglasung, Allgemeinzustand, Feuchtigkeitsschäden an Fenstern?

  • Küche: Fliesen und Fugen, Dichtungen, Geräte und Anschlüsse, Armaturen, Einbauten (Elektrogeräte nicht zu alt => hoher Energieverbrauch), Dunstabzug (Luftabfuhr nach außen)

  • Sanitärbereiche: Badfliesen nicht beschädigt, Bodenfliesen dicht (keine Schimmelschäden), Armaturen nicht verrostet, Toilettenspülung ok, Wasserlauf ok (keine verosteten Leitungen)

  • Boden + Wände: Gerade Flächen, Böden nicht abgenutzt (z.B. Parkett), Etagen überall auf gleicher Einheitshöhe (keine erhöhten Räume > Podeste), Fußbodenleisten nicht zu abgenutzt

  • Keller: keine Schimmelbildung (kein feuchter Geruch), Treppen nicht gerissen, Keller im Bauplan eingetragen

  • Außenanlagen: Stellplatz / Garage

    Eingangsbereich, Mülltonnen, Garten, Sichtschutz, Bepflanzug (kein Wildwuchs), keine Bäume die bis in das Nachbargrundstück reichen, Abdichtungen der Pflasterung vorhanden, Dachterasse oder Wintergarten Baugenehmigung vorhanden, Regenwasser-Abläufe bei Kellerwohnungen vorhanden

Unsere Checkliste ist sicher kein Ersatz für das Gutachten eines Sachverständigen, macht aber deutlich, was man sich alles anschauen sollte, wenn man eine Immobilie besichtigt. Hat man seine Punkte vergeben, dann wird schon ein erstes Bild deutlich, das in eine bestimmte Richtung geht. Vielleicht hat man sich jetzt schon dagegen entschieden. 

Bei Zweifel an den Angaben oder mangelnder eigener Fachkunde sollte man die Besichtigung mit einem sachverständigen Begleiter erwägen. Insbesondere die überschlägige Kalkulation möglicher Bausanierungskosten, sollte von einem Bauprofi angesetzt werden.

Parallel dazu empfielt es sich, sich selbst in einem einschlägigen Bauforum schlau machen.

Eine Nutzung der Checkliste kann im Allgemeinen schnell dazu führen, dass man alles Wichtige im Überblick hat und bei der nächsten Besichtigung eventuelle Schwachstellen schneller findet.

Aufgepasst beim Hauskauf

Außerdem sollten Sie unbedingt folgende Punkte klären:

  • Warum soll das Objekt verkauft werden (werden Sie hellhörig bei der Info, dass der Verkäufer auswandern will)?

  • Schauen Sie sich den Bebauungsplan an und fragen Sie direkt beim Bauamt, ob es zukünftig bauliche Veränderungen in der Nähe des Grundstück geben wird (Straßen). Wie sieht es mit Wegerechten oder sonstigen Rechten aus.

  • Ist es überdurchschnittlich warm in den Räumen? Wurden die Räume kurz vorher gestrichen? Dies spricht oft für ein massives Feuchtigkeitsproblem (Baumangel).

  • Schauen Sie sich die Baulasten genauestens an. Wird das Objekt 100% lastenfrei übergeben?

  • Prüfen Sie den Architektenplan, erkennen Sie Bereiche, die nicht im Architektenplan gekennzeichnet sind (z.B. Terassen auf Garagen, überstehende Gebäudeteile zum Nachbargrundstück, Anbauten o.ä.)?

  • Lassen Sie sich einen Energieausweis sowie die letzten Abrechnungen des Energieversorgers geben und prüfen Sie die Verbrauchswerte. Der Energieausweis ist mittlerweile Pflicht für den Verkäufer einer Immobilie.




Kategorie: Bauen & Wohnen & Immobilien & Finanzen
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Aktuellste Kalkulation


Von einem Benutzer aus Deutschland wurden für dieses Projekt zum Thema Bauen & Wohnen & Immobilien & Finanzen zuletzt am 13.12.2018 die Eingabewerte Darlehensbetrag mit 234.000 €, effektiver Jahreszins mit 1.8000 % p. a., Tilgung pro Jahr mit 2 % eingegeben. Als Ergebnis der Berechnung wurden der bzw. die Ausgabwerte Annuität pro Monat mit 741 €, Laufzeit mit 35,9785 Jahr kalkuliert.


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